相続を受けた不動産を売却した際の税金について

不動産の相続を受けたものの「物件の管理が難しい」「維持コストがかかりそう」などの理由から、売りに出すケースが多々あります。

しかし、いざ相続した不動産を売却しようと思ったときに気になるのが「税金」のこと。どのような種類の税金が必要で、どのくらいかかるのか？ある程度見当を付けておきたいものですよね。

本記事では、相続を受けた不動産を売却した際の税金についてご紹介します。

目次
相続不動産を売却した際にかかる税金
相続不動産を売却するときに使える節税対策
不動産売却の際に必要となる税金の理解を深めよう

不動産売却するときには、「売買契約書」を取り交わします。その際、売買契約書に印紙を貼って納める税金が「印紙税」です。
税額は不動産売却額によって異なり、振り分けは以下の通りです。なお、平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成される「不動産の譲渡に関する契約書」においては、税率が軽減されます。

不動産の相続を受けた際には相続登記を行い、取得した不動産の名義変更をします。ちなみに登記とは、不動産の所有者が誰であるのかを明確にするための重要な手続きです。この不動産を登記する際に、「登録免許税」を納めなくてはなりません。

相続を受けた人が、一度も住むことなく誰かに売るケースもあるかと思いますが、その場合でも相続登記の手続きが必要です。

登録免許税の計算方法は、以下の通りです。

登録免許税＝固定資産税評価額×0.4%（相続による移転の税率）

固定資産税評価額とは、固定資産税の金額を計算する際の基準となる、土地や建物の評価額のこと。評価額は、不動産が存在する各市町村が算定し、原則として3年に1度見直されます。

固定資産税評価額は、毎年4〜5月ごろ登記簿上の所有者に送付される「納税通知書」や、不動産所在地の市区町村の役所で発行される「固定資産評価証明書」で確認できます。

譲渡所得税とは、相続した不動産を売却した際に出た利益「譲渡所得」に対してかかる税金です。ここでいう「譲渡所得」は、売却額からこれまでかかった「必要経費」を引いた金額、いわゆる「売却益」を指します。

また、必要経費に含められるのは、売却した不動産の購入にかかった取得費や仲介手数料、その他売却する際にかかった諸費用（譲渡費用）などが挙げられます。

譲渡所得税の計算方法は、以下の通りです。

譲渡所得税＝譲渡収入金額-(取得費＋譲渡費用)

算出のうえ、譲渡所得が「0」もしくは「マイナス」になった場合には、譲渡所得税がかかりません。あくまでもプラスになったときに、譲渡所得に税率を乗じて税金を算出していきます。

税率に関しては、売却した不動産の所有期間によって「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」の2つに分けられ、所得税・住民税の税率が異なります。

＜長期譲渡所得＞

被相続人が不動産を購入した時から相続人が売却するまでの所有期間が「5年を超える」もの。具体的な長期譲渡所得の税率は、以下の通りです。

所得税15％＋※復興特別所得税0.315％＋住民税5％=合計20.315％

＜短期譲渡所得＞

被相続人が不動産を購入した時から相続人が売却するまでの所有期間が「5年以内」のもの。具体的な具体的な短期譲渡所得の税率は、以下の通りです。

所得税30％＋※復興特別所得税0.63％＋住民税9％=合計39.63％
※長期譲渡所得・短期譲渡所得ともに2037年までは、所得税に対して「2.1％」の復興特別所得税が加わります。

相続した物件が空き家だった場合、一定の要件を満たしていれば空き家対策の特例として「3,000万円の特別控除」が受けられます。この特例を適用できれば、譲渡所得が3000万円以下の場合、譲渡所得税をゼロにすることが可能です。

注意点としては、「3,000万円の特別控除」は期間限定の特例であり「2016年4月1日〜2023年12月31日」の売却が対象となります。

また、相続した物件がマンションであったり、戸建て住宅の場合でも売却相手が親族などであったりする場合は適用されません。

この他、特例を受けるための要件については「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）」にて確認しましょう。

相続を受けた不動産を、相続後3年10か月以内に売却することで「相続税の取得費加算の特例」が受けられます。適用できれば、譲渡収入金額からマイナスする金額を増額できるため、譲渡税の大幅減額につながるでしょう。

具体的には、先ほど説明した譲渡所得税の計算式が以下のように変わります。

譲渡所得税＝譲渡収入金額-（取得費＋相続税の一部）-譲渡費用

なお取得費加算の要件や、取得費に加算する相続税額の計算方法については「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（国税庁）」にて確認しましょう。