不動産売却における媒介契約の種類について

2022/06/27

不動産売却における媒介契約の種類について

不動産の売却を考えたとき、なるべくスムーズに家を売りたいと思う人も多いのではないでしょうか。それには、媒介契約の種類や特徴を知り、自分に合った媒介契約を選ぶことがポイントです。

本記事では、不動産売却における媒介契約の種類や、メリット・デメリットについてご紹介しますので、売却計画にお役立てください。

目次
媒介契約とは？
媒介契約の種類と特徴
 01 専属専任媒介契約
 02 専任媒介契約
 03 一般媒介契約
 ご自分の事情に合った媒介契約を選びましょう

媒介契約とは？

媒介契約とは、売却活動をお任せする不動産会社と売主が結ぶ契約のことをいいます。

不動産売却は、不動産取引に精通した人でないかぎり個人間で行うのは難しく、また何かとトラブルに発展しやすいのも実情です。

そのため、不動産の売却を考えた際にはまず、不動産会社に仲介をお任せし、売買契約の成立に向けて売却活動をしてもらうことでスムーズな物件売却が可能になるのです。

媒介契約の種類と特徴

媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3つの種類があります。

種類によって、売り手の自由度や不動産仲介会社の対応が異なるため、それぞれについて詳しく知ることが大切です。

専属専任媒介契約

＜特徴＞

一社にしか仲介依頼できない
REINS（レインズ）への登録は契約締結後5日以内
1週間に1回以上の頻度で売主に対し、売却活動などの報告をする義務がある

専属専任媒介契約は、一社の不動産仲介会社にだけ売却を依頼する契約です。次で紹介する「専任媒介」と仕組みは似ていますが、異なるのは「仲介会社が見つけた売却先としか取引できない点」です。
また仲介会社は、媒介契約締結後「5日以内に REINS（レインズ）への登録」が義務化されています。ちなみに REINS（レインズ）とは、不動産業者が使う情報共有システムのこと。登録と同時に全国のレインズ加盟店へ公開されるため、情報発信力が強く、物件の早期売却の可能性がアップします。

＜メリット・デメリット＞

制限が最も厳しい媒介契約ですが、売却活動を一社だけに依頼することになるため、依頼を受けた不動産会社は大きな責任を負うことになります。それにプラスして、仲介会社が受け取れるのは売却を成功させた際の「成功報酬」であるため、会社側も広告費用をかけるなどして、積極的に成約を取るための活動をしてくれるのが一般的です。
デメリットとしては、自力で買い手を見つけたとしても、直接契約できない点です。たとえば、契約をした後に知人が物件を購入したいと申し出てきたとしても、仲介会社を挟んで契約を取り交わす必要があります。その際には、売主も買い主も仲介会社に仲介手数料を支払うことがデメリットといえるでしょう。

＜専属専任が合っている人＞
自分の手間や時間をかけることなく、仲介会社に売却活動を一任したいと考えている人には合っているといえます。

専任媒介契約

＜特徴＞

一社にしか仲介依頼できない
自力で買い手を見つけた場合には、直接取引しても良い
REINS（レインズ）への登録は、契約締結後7日以内
2週間に1回以上の頻度で売主に対し、売却活動などの報告をする義務がある

専任媒介は、「専属専任媒介」と同じく一社としか契約を結べませんが、売主が自力で買い手を見つけた場合には、直接取引しても問題ありません。特徴からみてわかるように、専属専任媒介に類似していますが、専任媒介の方が若干縛りの緩い契約といえます。

＜メリット・デメリット＞
専任媒介の1番の魅力は、不動産仲介会社に売却活動を任せつつ、売手が直接買い手を見つけることが可能な点です。もし、自力で買い手を見つけられれば、仲介手数料を支払う必要がないため節約になるでしょう。
デメリットとしては、依頼した会社の営業力や販売力が低かった場合、希望通りに売却活動が進まない可能性があることです。

＜専任媒介が合っている人＞
仲介会社による売却活動だけでなく、自分でも買い手を見つけられる見込みがある人に合っています。

一般媒介契約

＜特徴＞

仲介業務をいくつかの会社に依頼できる
REINS（レインズ）の登録義務がない
「明示型」「非明示型」2つの契約方法がある

一般媒介は、売却活動をお任せする不動産仲介会社の数に限りはありません。さらに、専任媒介と同じく、自力で買い手を見つけて取引することも可能です。また、依頼している仲介会社を明らかにする「明示型」と、反対に明らかにしない「非明示型」の2つの契約方法があります。情報を明らかにしたくないなどの特別な事情がない限り、「明示型」がおすすめ。理由としては、「非明示型」だと会社側は、他にどれだけライバルがいるか把握できず、営業戦略が立てにくくなるからです。

＜メリット・デメリット＞
仲介手数料は、売却を成功させないと売主から手数料を受け取れません。そのため、数社の会社と契約を結び競わせることが可能な一般媒介契約は、結果として早く売れたり、相場より高い金額で売れたりすることがメリットといえます。また、「レインズに登録しない＝売却物件の情報が公にならない」ということでもあるため、世間一般の人や近所の人に知られたくないと思っている人にはメリットといえるでしょう。しかし、レインズの登録は売却をスムーズにするもの。登録しない場合には売却物件の情報が広がらず、買い手が見つかりにくいことがデメリットです。

＜一般媒介が合っている人＞
いくつかの会社と契約し、手広く売却活動をしてほしい人や、不動産売却することを誰にも知られずに行いたいという人に合っています。