不動産相続の手続の流れや必要書類について

親や親族が亡くなり不動産を相続した際、その後の手続きをどうしたらよいのか、疑問に思う人も多いのではないでしょうか。
たしかに相続手続きは、人生で1度経験するかしないかの経験であるため、何から手を付ければよいのかわからなくて当然だと思います。
ですが、出来るだけスムーズに相続手続きを行えるように、どのようなステップを踏み、どんな書類が必要なのか、これらを理解したうえで進めることが大切です。
今回は、不動産相続の手続きの流れや必要書類についてご紹介します。

目次
不動産の相続手続きの流れ
①不動産相続に必要な情報を集める
②相続人で遺産分割協議を行う
③必要書類を集める
④法務局へ登記申請する
⑤相続税の申告・納付
相続の準備はなるべく早めに

不動産の所有者が亡くなった際には、相続税の申告や所有者名義を変更するために、不動産相続に必要な情報を集めなければなりません。

そのうえで、「被相続人（亡くなった人）が所有する不動産は、誰のものになるのか？」「財産はどのくらいのあるのか？」これらを明確にします。
それには、遺言書の有無について確認することから始めましょう。

＜遺言書有無を確認＞

まずは、遺言書の有無を確認します。ちなみに遺言書とは、死後に自分の財産（ここでいう不動産）をどうするのか、被相続人が書き記した書面のことです。遺言書の有無や、在り処を生前に聞いていればスムーズに進められますが、それができなかった場合は、自宅にある金庫やタンスの中などから探しださなければなりません。注意点としては、遺言書を見つけたからといってその場で開封するのはNG。遺言書の偽造などを防ぐために、未開封のまま家庭裁判所にて検認手続きが必要だからです。

なお、公正証書遺言(遺言者が公証人に遺言内容を伝え作成したもの)を作成していた場合には、公証役場の「遺言検索システム」で探しましょう。

＜相続人の確定＞

遺言書が見つかれば、遺言の内容に沿って相続人を確定させます。

万が一、遺言書が無かった場合には、相続人が誰になるのかを調べるために「相続人調査」が必要です。相続人調査では、被相続人の出生から死亡までの家族関係を知るために、戸籍謄本や除籍謄本などから相続人になるべく人を辿り確定させます。
 

＜相続財産の確認＞

相続人が確定したところで、次は財産の確認を行います。本記事では「不動産相続の流れ」として説明していますが、相続税を申告する際には「不動産以外に相続する財産も含めて」計算しなければなりません。

主な財産の種類は、以下の通りです。

• 不動産
• 預貯金
• 現金
• 生命保険
• 借金や貸付金
   

「財産」というと、経済的に利益になる「プラスの財産」をイメージしがちですが、上記でいう「借金や貸付金」のような、マイナス財産が存在するケースも多々あります。このとき、相続をしたくない財産においては、相続人は放棄することも可能です。

相続放棄する際は、相続の開始を知ってから3か月以内に、家庭裁判所に相続放棄の申述手続きを行う必要があります。

相続人や相続財産の確認がとれたら、相続人全員で財産の分割について話し合う「遺産分割協議」を行います。

話し合いの末、全員の納得を得られたら遺産分割協議書を作成し、その書類に相続人すべてが署名捺印します。遺産分割協議書の作成にルールはありませんが、土地や建物などは登記簿謄本に記載されている通り正しく記載しなければなりません。

なお、どうしても協議がまとまらない場合は、家庭裁判所の遺産分割調停もしくは、審判手続きを利用しましょう。

名義を相続人に変更する手続き、いわゆる「相続登記」を行うための必要書類を集めます。

相続登記に必要な書類は「単独で相続を受けるのか」「親族共同で相続するのか（遺産分割）」などケースによって異なりますが、ここではもっともポピュラーな「遺産分割」する際の必要書類を紹介します。
 

＜必要書類＞

• 登記申請書
• 被相続人の戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍　※出生時から死亡時までのもの
• 被相続人の住民票の除票　※本籍記載のあるもの
• 相続人全員の戸籍謄本
• 相続人全員の印鑑証明書
• 不動産を相続する人の住民票
• 遺言書又は遺産分割協議書
• 対象不動産の登記事項証明書
• 対象不動産の固定資産評価証明書
   

注意点としては、これらの必要書類は基本的に「原本での提出」が必須です。また、書類の準備には遠方からの郵送なども含めて、多くの時間を要することも想定されるため、なるべく早い段階で手配を始めることをおすすめします。

集めた情報や必要書類を法務局へ提出します。

ここまでの一連の流れを経て相続登記を行い、被相続人から相続人へと名義変更されるのです。なお相続登記の手続きは、司法書士等の専門家に依頼するのが大半ですが、自分で行うことも可能です。

補足として相続登記にかかる費用は、登記事項証明書や住民票などの取得費用として1,000〜10,000円程度。司法書士に依頼する場合は、司法書士報酬が数万円〜10万円程度かかります。

最後の手続きとして、相続開始を知った日の翌日から10か月以内に、税務署に相続税の申告・納付をします。

その際、相続税には「基礎控除」があり、控除分は相続財産から引くことが可能です。基礎控除の金額は、「3,000万円+(法定相続人数×600万円)」で求められます。

ただし、申告期限を過ぎてしまうと控除が受けられなくなるので注意しましょう。