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<title>相続を受けた不動産を売却した際の税金について</title>
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不動産の相続を受けたものの「物件の管理が難しい」「維持コストがかかりそう」などの理由から、売りに出すケースが多々あります。しかし、いざ相続した不動産を売却しようと思ったときに気になるのが「税金」のこと。どのような種類の税金が必要で、どのくらいかかるのか？ある程度見当を付けておきたいものですよね。本記事では、相続を受けた不動産を売却した際の税金についてご紹介します。目次
相続不動産を売却した際にかかる税金
相続不動産を売却するときに使える節税対策
不動産売却の際に必要となる税金の理解を深めよう相続を受けた不動産を売却するときにかかる主な税金は、
「印紙税」
「登録免許税」
「譲渡所得税」の3つです。
ここでは、それぞれの税金について具体的に解説します。01不動産売却するときには、「売買契約書」を取り交わします。その際、売買契約書に印紙を貼って納める税金が「印紙税」です。
税額は不動産売却額によって異なり、振り分けは以下の通りです。なお、平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成される「不動産の譲渡に関する契約書」においては、税率が軽減されます。不動産売却額印紙税（本則税率）印紙税（軽減税率）100万円～500万円以下2,000円1,000円500万円～1,000万円以下10,000円5,000円1,000万円～5,000万円以下20,000円10,000円5,000万円～1億円以下60,000円30,000円02不動産の相続を受けた際には相続登記を行い、取得した不動産の名義変更をします。ちなみに登記とは、不動産の所有者が誰であるのかを明確にするための重要な手続きです。この不動産を登記する際に、「登録免許税」を納めなくてはなりません。相続を受けた人が、一度も住むことなく誰かに売るケースもあるかと思いますが、その場合でも相続登記の手続きが必要です。登録免許税の計算方法は、以下の通りです。登録免許税＝固定資産税評価額×0.4%（相続による移転の税率）固定資産税評価額とは、固定資産税の金額を計算する際の基準となる、土地や建物の評価額のこと。評価額は、不動産が存在する各市町村が算定し、原則として3年に1度見直されます。固定資産税評価額は、毎年4～5月ごろ登記簿上の所有者に送付される「納税通知書」や、不動産所在地の市区町村の役所で発行される「固定資産評価証明書」で確認できます。03譲渡所得税とは、相続した不動産を売却した際に出た利益「譲渡所得」に対してかかる税金です。ここでいう「譲渡所得」は、売却額からこれまでかかった「必要経費」を引いた金額、いわゆる「売却益」を指します。また、必要経費に含められるのは、売却した不動産の購入にかかった取得費や仲介手数料、その他売却する際にかかった諸費用（譲渡費用）などが挙げられます。譲渡所得税の計算方法は、以下の通りです。譲渡所得税＝譲渡収入金額-(取得費＋譲渡費用)算出のうえ、譲渡所得が「0」もしくは「マイナス」になった場合には、譲渡所得税がかかりません。あくまでもプラスになったときに、譲渡所得に税率を乗じて税金を算出していきます。税率に関しては、売却した不動産の所有期間によって「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」の2つに分けられ、所得税・住民税の税率が異なります。＜長期譲渡所得＞被相続人が不動産を購入した時から相続人が売却するまでの所有期間が「5年を超える」もの。具体的な長期譲渡所得の税率は、以下の通りです。所得税15％＋※復興特別所得税0.315％＋住民税5％=合計20.315％＜短期譲渡所得＞被相続人が不動産を購入した時から相続人が売却するまでの所有期間が「5年以内」のもの。具体的な具体的な短期譲渡所得の税率は、以下の通りです。所得税30％＋※復興特別所得税0.63％＋住民税9％=合計39.63％
※長期譲渡所得・短期譲渡所得ともに2037年までは、所得税に対して「2.1％」の復興特別所得税が加わります。ここでは、相続した不動産を売却する際に使える節税対策を2つご紹介します。3,000万円の特別控除相続税の取得費加算の特例01相続した物件が空き家だった場合、一定の要件を満たしていれば空き家対策の特例として「3,000万円の特別控除」が受けられます。この特例を適用できれば、譲渡所得が3000万円以下の場合、譲渡所得税をゼロにすることが可能です。注意点としては、「3,000万円の特別控除」は期間限定の特例であり「2016年4月1日～2023年12月31日」の売却が対象となります。また、相続した物件がマンションであったり、戸建て住宅の場合でも売却相手が親族などであったりする場合は適用されません。この他、特例を受けるための要件については「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）」にて確認しましょう。02相続を受けた不動産を、相続後3年10か月以内に売却することで「相続税の取得費加算の特例」が受けられます。適用できれば、譲渡収入金額からマイナスする金額を増額できるため、譲渡税の大幅減額につながるでしょう。具体的には、先ほど説明した譲渡所得税の計算式が以下のように変わります。譲渡所得税＝譲渡収入金額-（取得費＋相続税の一部）-譲渡費用なお取得費加算の要件や、取得費に加算する相続税額の計算方法については「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（国税庁）」にて確認しましょう。相続を受けた不動産を売却した際の税金について説明してきましたが、不動産売却は大きな金額が動くため、想像以上に高い納税額になることもあります。しかし、控除の特例条件を満たせば税金を大幅に減らすことも可能です。特例の利用を忘れて損しないように、相続した不動産の売却にかかる税金について理解を深めておくことが大切です。----------------------------------------------------------------------
不動産バイバイ
〒607-8441
京都府京都市山科区上野御所ノ内町38-48
電話番号:075-585-8600
京都市の相続をトータルサポート

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<link>https://f-byebye.com/blog/detail/20220705142315/</link>
<pubDate>Tue, 05 Jul 2022 14:29:00 +0900</pubDate>
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<title>不動産売却における媒介契約の種類について</title>
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<![CDATA[
親や親族が亡くなり不動産を相続した際、その後の手続きをどうしたらよいのか、疑問に思う人も多いのではないでしょうか。
たしかに相続手続きは、人生で1度経験するかしないかの経験であるため、何から手を付ければよいのかわからなくて当然だと思います。
ですが、出来るだけスムーズに相続手続きを行えるように、どのようなステップを踏み、どんな書類が必要なのか、これらを理解したうえで進めることが大切です。
今回は、不動産相続の手続きの流れや必要書類についてご紹介します。目次
不動産の相続手続きの流れ
①不動産相続に必要な情報を集める
②相続人で遺産分割協議を行う
③必要書類を集める
④法務局へ登記申請する
⑤相続税の申告・納付
相続の準備はなるべく早めに不動産の相続手続きは、大きくわけて以下5つの手順で進めます。不動産相続に必要な情報を集める相続人で遺産分割協議を行う必要書類を集める法務局へ登記申請する相続税の申告・納付それぞれの項目について、具体的に解説していきます。01不動産の所有者が亡くなった際には、相続税の申告や所有者名義を変更するために、不動産相続に必要な情報を集めなければなりません。そのうえで、「被相続人（亡くなった人）が所有する不動産は、誰のものになるのか？」「財産はどのくらいのあるのか？」これらを明確にします。
それには、遺言書の有無について確認することから始めましょう。
＜遺言書有無を確認＞まずは、遺言書の有無を確認します。ちなみに遺言書とは、死後に自分の財産（ここでいう不動産）をどうするのか、被相続人が書き記した書面のことです。遺言書の有無や、在り処を生前に聞いていればスムーズに進められますが、それができなかった場合は、自宅にある金庫やタンスの中などから探しださなければなりません。注意点としては、遺言書を見つけたからといってその場で開封するのはNG。遺言書の偽造などを防ぐために、未開封のまま家庭裁判所にて検認手続きが必要だからです。なお、公正証書遺言(遺言者が公証人に遺言内容を伝え作成したもの)を作成していた場合には、公証役場の「遺言検索システム」で探しましょう。
＜相続人の確定＞遺言書が見つかれば、遺言の内容に沿って相続人を確定させます。万が一、遺言書が無かった場合には、相続人が誰になるのかを調べるために「相続人調査」が必要です。相続人調査では、被相続人の出生から死亡までの家族関係を知るために、戸籍謄本や除籍謄本などから相続人になるべく人を辿り確定させます。
＜相続財産の確認＞相続人が確定したところで、次は財産の確認を行います。本記事では「不動産相続の流れ」として説明していますが、相続税を申告する際には「不動産以外に相続する財産も含めて」計算しなければなりません。主な財産の種類は、以下の通りです。不動産預貯金現金生命保険借金や貸付金
「財産」というと、経済的に利益になる「プラスの財産」をイメージしがちですが、上記でいう「借金や貸付金」のような、マイナス財産が存在するケースも多々あります。このとき、相続をしたくない財産においては、相続人は放棄することも可能です。相続放棄する際は、相続の開始を知ってから3か月以内に、家庭裁判所に相続放棄の申述手続きを行う必要があります。02相続人や相続財産の確認がとれたら、相続人全員で財産の分割について話し合う「遺産分割協議」を行います。話し合いの末、全員の納得を得られたら遺産分割協議書を作成し、その書類に相続人すべてが署名捺印します。遺産分割協議書の作成にルールはありませんが、土地や建物などは登記簿謄本に記載されている通り正しく記載しなければなりません。なお、どうしても協議がまとまらない場合は、家庭裁判所の遺産分割調停もしくは、審判手続きを利用しましょう。03名義を相続人に変更する手続き、いわゆる「相続登記」を行うための必要書類を集めます。相続登記に必要な書類は「単独で相続を受けるのか」「親族共同で相続するのか（遺産分割）」などケースによって異なりますが、ここではもっともポピュラーな「遺産分割」する際の必要書類を紹介します。
＜必要書類＞登記申請書被相続人の戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍※出生時から死亡時までのもの被相続人の住民票の除票※本籍記載のあるもの相続人全員の戸籍謄本相続人全員の印鑑証明書不動産を相続する人の住民票遺言書又は遺産分割協議書対象不動産の登記事項証明書対象不動産の固定資産評価証明書
注意点としては、これらの必要書類は基本的に「原本での提出」が必須です。また、書類の準備には遠方からの郵送なども含めて、多くの時間を要することも想定されるため、なるべく早い段階で手配を始めることをおすすめします。04集めた情報や必要書類を法務局へ提出します。ここまでの一連の流れを経て相続登記を行い、被相続人から相続人へと名義変更されるのです。なお相続登記の手続きは、司法書士等の専門家に依頼するのが大半ですが、自分で行うことも可能です。補足として相続登記にかかる費用は、登記事項証明書や住民票などの取得費用として1,000～10,000円程度。司法書士に依頼する場合は、司法書士報酬が数万円～10万円程度かかります。05最後の手続きとして、相続開始を知った日の翌日から10か月以内に、税務署に相続税の申告・納付をします。その際、相続税には「基礎控除」があり、控除分は相続財産から引くことが可能です。基礎控除の金額は、「3,000万円+(法定相続人数×600万円)」で求められます。ただし、申告期限を過ぎてしまうと控除が受けられなくなるので注意しましょう。相続手続きは人生に何度も起こることではないため、手続き完了までの流れや日数はなかなか予測できません。「何とかなるだろう」とかまえていると、書類の準備すら間に合わないという事態も起こり得ます。そのため不動産相続が発生したら、必要な情報や書類をなるべく早めに集めて、余裕を持って準備を進めましょう。----------------------------------------------------------------------
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<link>https://f-byebye.com/blog/detail/20220701213541/</link>
<pubDate>Fri, 01 Jul 2022 21:53:00 +0900</pubDate>
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<title>不動産売却における媒介契約の種類について</title>
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不動産の売却を考えたとき、なるべくスムーズに家を売りたいと思う人も多いのではないでしょうか。それには、媒介契約の種類や特徴を知り、自分に合った媒介契約を選ぶことがポイントです。本記事では、不動産売却における媒介契約の種類や、メリット・デメリットについてご紹介しますので、売却計画にお役立てください。目次
媒介契約とは？
媒介契約の種類と特徴
01専属専任媒介契約
02専任媒介契約
03一般媒介契約
ご自分の事情に合った媒介契約を選びましょう媒介契約とは、売却活動をお任せする不動産会社と売主が結ぶ契約のことをいいます。不動産売却は、不動産取引に精通した人でないかぎり個人間で行うのは難しく、また何かとトラブルに発展しやすいのも実情です。そのため、不動産の売却を考えた際にはまず、不動産会社に仲介をお任せし、売買契約の成立に向けて売却活動をしてもらうことでスムーズな物件売却が可能になるのです。媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3つの種類があります。種類によって、売り手の自由度や不動産仲介会社の対応が異なるため、それぞれについて詳しく知ることが大切です。01＜特徴＞一社にしか仲介依頼できないREINS（レインズ）への登録は契約締結後5日以内1週間に1回以上の頻度で売主に対し、売却活動などの報告をする義務がある
専属専任媒介契約は、一社の不動産仲介会社にだけ売却を依頼する契約です。次で紹介する「専任媒介」と仕組みは似ていますが、異なるのは「仲介会社が見つけた売却先としか取引できない点」です。
また仲介会社は、媒介契約締結後「5日以内にREINS（レインズ）への登録」が義務化されています。ちなみにREINS（レインズ）とは、不動産業者が使う情報共有システムのこと。登録と同時に全国のレインズ加盟店へ公開されるため、情報発信力が強く、物件の早期売却の可能性がアップします。
＜メリット・デメリット＞制限が最も厳しい媒介契約ですが、売却活動を一社だけに依頼することになるため、依頼を受けた不動産会社は大きな責任を負うことになります。それにプラスして、仲介会社が受け取れるのは売却を成功させた際の「成功報酬」であるため、会社側も広告費用をかけるなどして、積極的に成約を取るための活動をしてくれるのが一般的です。
デメリットとしては、自力で買い手を見つけたとしても、直接契約できない点です。たとえば、契約をした後に知人が物件を購入したいと申し出てきたとしても、仲介会社を挟んで契約を取り交わす必要があります。その際には、売主も買い主も仲介会社に仲介手数料を支払うことがデメリットといえるでしょう。
＜専属専任が合っている人＞
自分の手間や時間をかけることなく、仲介会社に売却活動を一任したいと考えている人には合っているといえます。02＜特徴＞一社にしか仲介依頼できない自力で買い手を見つけた場合には、直接取引しても良いREINS（レインズ）への登録は、契約締結後7日以内2週間に1回以上の頻度で売主に対し、売却活動などの報告をする義務がある
専任媒介は、「専属専任媒介」と同じく一社としか契約を結べませんが、売主が自力で買い手を見つけた場合には、直接取引しても問題ありません。特徴からみてわかるように、専属専任媒介に類似していますが、専任媒介の方が若干縛りの緩い契約といえます。
＜メリット・デメリット＞
専任媒介の1番の魅力は、不動産仲介会社に売却活動を任せつつ、売手が直接買い手を見つけることが可能な点です。もし、自力で買い手を見つけられれば、仲介手数料を支払う必要がないため節約になるでしょう。
デメリットとしては、依頼した会社の営業力や販売力が低かった場合、希望通りに売却活動が進まない可能性があることです。

＜専任媒介が合っている人＞
仲介会社による売却活動だけでなく、自分でも買い手を見つけられる見込みがある人に合っています。03＜特徴＞仲介業務をいくつかの会社に依頼できるREINS（レインズ）の登録義務がない「明示型」「非明示型」2つの契約方法がある
一般媒介は、売却活動をお任せする不動産仲介会社の数に限りはありません。さらに、専任媒介と同じく、自力で買い手を見つけて取引することも可能です。また、依頼している仲介会社を明らかにする「明示型」と、反対に明らかにしない「非明示型」の2つの契約方法があります。情報を明らかにしたくないなどの特別な事情がない限り、「明示型」がおすすめ。理由としては、「非明示型」だと会社側は、他にどれだけライバルがいるか把握できず、営業戦略が立てにくくなるからです。

＜メリット・デメリット＞
仲介手数料は、売却を成功させないと売主から手数料を受け取れません。そのため、数社の会社と契約を結び競わせることが可能な一般媒介契約は、結果として早く売れたり、相場より高い金額で売れたりすることがメリットといえます。また、「レインズに登録しない＝売却物件の情報が公にならない」ということでもあるため、世間一般の人や近所の人に知られたくないと思っている人にはメリットといえるでしょう。しかし、レインズの登録は売却をスムーズにするもの。登録しない場合には売却物件の情報が広がらず、買い手が見つかりにくいことがデメリットです。
＜一般媒介が合っている人＞
いくつかの会社と契約し、手広く売却活動をしてほしい人や、不動産売却することを誰にも知られずに行いたいという人に合っています。3つの媒介契約について説明してきましたが、それぞれメリット・デメリットがあります。そのため、一概に「どの媒介契約が良い」ということはいえません。しかし、売りたい物件の特徴や自分の都合などに合った媒介契約を結ぶことで、ご自身にとって最適な不動産売却が実現できるでしょう。----------------------------------------------------------------------
不動産バイバイ
〒607-8441
京都府京都市山科区上野御所ノ内町38-48
電話番号:075-585-8600
大津市の不動産売却に特化

京都市の中古マンションに特化

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<link>https://f-byebye.com/blog/detail/20220627134336/</link>
<pubDate>Mon, 27 Jun 2022 19:32:00 +0900</pubDate>
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<title>中古マンションを早く高く売る方法</title>
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ども、不動産バイバイの浅井です。不動産の売却を行う上で大切なことは、物件を魅力的に見せることです。物件を魅力的に見せる方法に「ホームステージング」と言う手法があります。ホームステージングとは物件に家具や小物や照明器具をレイアウトして物件をお洒落で魅力的に見せる手法です。実際にホームステージングをしている物件としていない物件では成約期間が平均1/3に短縮できたと言うデータがあります。（※出典：日本ホームステージング協会ホームステージング白書2017）海外では賃貸物件や売買物件にホームステージングを行う事の方が一般的なようで、今後、日本の物件も一般化することは間違いないと思います。----------------------------------------------------------------------
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<link>https://f-byebye.com/blog/detail/20220606151158/</link>
<pubDate>Mon, 06 Jun 2022 15:18:00 +0900</pubDate>
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<title>不動産売却専門窓口「不動産バイバイ」～京都市で不動産売却をお考えなら～</title>
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数ある不動産会社の中から「不動産バイバイ」のホームページをご覧いただきありがとうございます。京都市、大津市に拠点をおく不動産売却専門窓口「不動産バイバイ」です。この度新しくホームページを立ち上げました。私たちの行う不動産売却、お客様の大切な物件をお預かりし販売活動をするということだけではありません。長年、不動産広告事業に携わってきた経験により、どのような物件が売れるのか、どのような物件は売れづらいのかそして、どのようにすれば売れるのかという知識を持ち合わせております。更に、インテリアコーディネーターやホームステージャーといった資格を有するスタッフが、お客様の大切な物件の魅力を最大限に発揮できるような、購入希望者からの注目を集められるようなそんな工夫をこらして販売活動を行うことも一つの強みです。京都市、大津市などで不動産売却をお考えならぜひ不動産売却専門窓口「不動産バイバイ」までご相談ください。----------------------------------------------------------------------
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<link>https://f-byebye.com/blog/detail/20220531185847/</link>
<pubDate>Tue, 31 May 2022 19:24:00 +0900</pubDate>
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